所有物件を貸したい
住宅ローンの残債がある不動産を処分したいが、
「残債が多過ぎて売るに売れない」「任意売却はしたくない」
そんな方の選択肢として賃貸があります。
但し、基本的に住宅ローン融資をしている銀行は
あくまでも居住用だから低い金利で住宅ローンとして
融資していて、賃貸で貸す事は違約との考えになり
トラブルの原因となります。
他にも住宅ローン控除確定申告や滞約の問題、
リフォームの費用負担などリスクについて把握した上で、
賃貸募集する必要があると考えております。
賃貸専門の会社にご相談されるより、貸主様のリスクに対してのアドバイスや対策を
お伝えできるかと思いますので是非一度ご相談下さい。
滞納は無いが今後が不安
この段階でのご相談の場合、お客様が今後の見通しを
どう予測されているかで、方向性は変わります。
今、借りられている金融機関と条件変更のご相談も
可能なケースがあり、大きく変更を要さない方は一度、
窓口でご相談されてはと思います。
次に住宅金融支援機構からの借入で、10年毎の金利上昇を前に、他の金融機関に借換されるケースは多々あります。
一度、他の銀行窓口で相談されてはと思います。
相談したが良い結果が出ないというケースはご相談下さい。
金融機関によりお客様の属性に合う、合わないがありますので、一銀行相談後、ご相談下さい。
二銀行以上ご相談されていると、銀行が確認する個人情報上、以降の銀行取り組みが難しくなります。
住宅ローンの支払いが滞り始めた
基本的にお客様には期限の利益がありますので、
3ヵ月〜6ヶ月分の滞納までは金融機関から
特別な動きは有りません。
あるとすれば、催告の書面が届くか電話が入る程度です。
ただ、ここで気をつけて頂かないといけない事は、
1日毎に期限の利益の喪失に近づいているという事です。
一度この期限の利益を喪失すると、
滞った返済額全額を支払うと申し出ても受け付けてもらえず、
競売の申し立てをされる危険があるという事です。
この時点で住宅ローン以外の借入が長期間に及び有る方は、
早めに過払い請求でお金が戻って来ないか確認された方が良いかと思います。
ちなみにこの時点で任意売却は債権者との交渉が割と行いやすいケースが多いです。
金融機関から催告があった
金融機関にも依りますが3が月以上返済が滞ると、
催告が入ると思います。
書面・電話のどちらかになると思いますが、
電話の場合だと具体的な返済プランが建っていない場合、
かなりの方が、居留守を使われているようです。
居留守をお勧めするわけでは無いのですが、
居留守が最悪の対応とは言いません。
居留守を続ければ期限の利益を喪失後、
早い段階で競売申し立てを金融機関は行います。
ですので出来るだけ早い段階で金融機関に対し、
具体的な方向性を申し出た方が得策です。
競売申立の通知が来た
期限の利益を喪失し金融機関に対し、
具体的な返済方法や不動産売却の意思などを伝えてない場合、
競売の申立を実行されます。
この申立が行われると7、8ヶ月で競売の入札が開始されます。
ちなみにその１ヶ月前には裁判所内の閲覧コーナーや、
インターネットで競売情報として、お家の外観や室内などの
写真が誰でも閲覧できるようになります。
また申立から約1ヶ月ほどで、配当要求という形で裁判所や
インターネットを通じて申立をされている事が公表されます。
公表されると、ほとんどの場合、多くの不動産業者が任意売却を勧めにやってきます。
業者によっては、任意売却を当社に任せれば現金を最低100万残します、
200万残しますなどといって、お客様からのご依頼を頂こうとする業者の営業トークがあるようですが、
債権者との交渉も行わずに、また住宅ローン以外の無担保債務の有無も知らずに、
多額の現金を残しますと言うことは、かなり無理があることです。
あまり大きな話には過度な期待はされないようにお気をつけ下さい。
裁判所から執行官が来た
債権者が競売の申立を行うと裁判所から執行官がやってきます。
これは不動産の外観や室内を撮影し、
不動産に瑕疵の有無を確認し、ご所有者の方や賃借人の方が
いれば不動産についての聞き取りを行います。
ちなみにここで撮影した写真が、
競売入札1ヶ月前に閲覧できるようになるわけです。
閲覧されたくないからと居留守をしても、最終的に鍵を開けて入られますので円滑に対応された方が良いと思われます。
ところで、未だに私も分からないことなのですが、
訪問される執行官の方によって所有者様に掛けるお話の内容が違います。
執行官の方のアドバイスにとらわれず、任意売却に取り組んでみる価値はあると思います。
競売入札開始日が確定した
かなり入札日が近い状況です。
約2ヶ月前後で入札開始かと思います。
しかしまだ、任意売却は可能です。
ただ、購入して頂く側に早急な意思表示と、
資金面での確約が早めに欲しいところです。
この状況では物件にもよりますが、基本的に不動産業者に
買い手になって頂く方が得策かと思います。
本来、不動産業者より一般エンドユーザーに購入頂く方が
高値にて売却できる確立が高くなり、任意売却後の残債も少ない為、お勧めです。
しかしこの状況で一般の方の買い手さんを探索するとなると、
購入までの意思表示に時間を要する（マイホーム購入なので慎重になる）、
購入資金が住宅ローンの方の確立が高い（ローンの結果待ちで入札日を越えて、
更に承認が下りない）為、期限内に万一の対策を建てにくいなどの理由から不動産業者をお勧めします。
但し、立地的にもしくは、物件的に一般の方が飛びつくと考えられる不動産をお持ちの場合は
一般と業者の両面で動きますので、ご安心下さい。
また業者買取の場合でも競売にて落札されるよりかはメリットのある価格にはなります。
ならなければ当然、債権者も納得しませんのでご安心ください！
